“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句场文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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